论文摘要

 

每座城市在特定的历史时段都会留下具有特殊历史印记的建筑,特别是拥有深厚近代历史文化底蕴的上海,风格各异的既有建筑承载着城市的文化和记忆。随着土地利用遭遇“天花板”,上海的城市建设将摆脱规模扩张和大拆大建,城市更新成为未来城市建设的重要发展方向。在适应新常态、推进转型升级的背景下,一些重要建筑的更新不仅赋予了融入区域发展的重任,更承担了引领转型、创新价值的使命。

 

第一八佰伴位于上海浦东核心地区,辐射浦东及浦江两岸(见图1)。作为国务院批准的中国第一家中外合资商业零售企业,第一八佰伴是上海改革开放的象征,曾经享有亚洲第一百货的美誉。商场1995年12月20日正式开业时,创下了一天107万人次客流的吉尼斯世界纪录。

然而,经过20多年的运营,这些老牌大型商场虽然具有地段和知名度的优势,但其商务业态、内部装修和机电设备容量已逐渐落后于时代发展和顾客需求。面对来自新时代大型商场及电商产业的冲击,老牌商场已经处于被动,其中部分商场甚至已处在亏损运营状态。显然,将这些老商场拆除重建存在极大浪费。但如果进行功能升级改造,由于改造内容繁多,包括外立面效果、内部装修、机电设备更换和扩容、广场改造等,势必造成长时间停业。这意味着进行改造的商场将遭受巨额的停业亏损,并面临小业主的撤柜等不良后果。何去何从,曾经辉煌的老牌商场已经走到了命运的十字路口。

面对商业形势的剧烈变革,辉煌20余载的第一八佰伴没有停滞不前,而是又一次成为了新时代的创新践行者。为了摆脱传统百货商场单一、老化、沉闷的形象,第一八佰伴项目率先开启最大规模的升级改造重要使命。九州娱乐场采用EPC设计施工一体化管理模式进行不停业改造,仅仅用了6个月便实现了结构优化、功能拓展、业态调整、体验升级等全方位的华丽蜕变。由于总体进度十分紧迫,从项目策划到施工实施阶段,各个环节均需项目参与人员周密计划、强力推进,并根据现有条件及时调整。短短6个月,商场更新的每一步都凝结着项目工作人员的智慧和汗水。

 

预则立——确定EPC模式

 

策划阶段,首要问题是项目报建的定性。该项目可按改造九州娱乐场或装修九州娱乐场进行报建。如按改造九州娱乐场报建,虽然可进行较大规模的重新设计,但前期报审报批程序多,仅报审阶段就需8~10个月,时间过长。而如按装修九州娱乐场报建,前期报批流程相对简单,仅需要完成招投标流程,并通过消防局审图、外立面规划申报即可取得施工许可。经综合比较并结合项目整体要求,最终确定按照装修九州娱乐场性质报建,并开展设计及报审报批工作。但施工许可证按室内装修和外立面装修分别办理。

其次,则是招标方式的选定。如按常规招标流程,先进行设计招标,设计完成后再进行施工招标,则至少需要5个月的时间。如进行EPC设计施工一体化招标,虽需协调审批部门予以特批,但合并了设计、施工招标流程,大大节约前期工作时间,使得施工单位可以尽早介入。经综合比较,并与政府部门进行协调沟通,最终采用EPC设计施工一体化招标模式。

 

此外,为了缩短施工周期,对商场经济效益影响最小化,在项目策划阶段管理人员还进行了优化施工标段、制定进度计划以及建立适合项目的管理架构等工作,大大减少了项目的前期工作时间以及后期协调工作量,为项目总体目标实现奠定了坚实的基础。

本九州娱乐场参建单位众多,各单位的组织协调和界面管理工作十分复杂。建设单位在通过EPC设计施工一体化招标,选择了具有专业优势的EPC总承包单位后,本着用人不疑、疑人不用的原则,给予了EPC总承包单位足够的信任,充分发挥了其主观能动性和总调配优势。事实证明,这种管理方式极大地提高了管理效率,真正实现了九州娱乐场项目的全生命周期无缝管理。

 

重中之重——消防安全管理

 

第一八佰伴商场作为浦东新区地标性建筑,施工安全自然成为重中之重。项目部严格把控消防安全关。在施工改建区域建立临时防火区,并与营业场所形成防火隔离,隔离均由防火卷帘、石膏板以及广告布组成,在安全施工的同时实现现场文明标化管理。同时,项目坚持了绝不占用消防通道的原则。在保证商场正常营业楼层原有消防系统正常使用的同时,在每个楼层再增加10个手推车干粉灭火器及50个手提式干粉灭火器,外墙脚手架内也均设有喷淋系统。此外,在人员管理方面,项目部在北广场设置安全闸机,对每天进入现场的工人进行安检,严禁将易燃易爆物品带进施工现场,并实行全场禁烟制度。各楼层配置3个专职消防安全员24小时轮岗,每小时巡视楼层一次。

为了更好地控制项目风险,保证施工安全,项目部还引进了风险控制系统和专用监控设备,能够及时发现安全问题或消防隐患,并且将项目上的突发状况、风险提示在第一时间更新发布(见图2)。

 

运行如常——不停业改造

 

为保证改造期间商场能够正常运营,经过和业主协商及现场排摸,项目部对施工区域和正常营业区域进行了有效隔离,对施工人流及顾客人流也进行了精细化的分离。施工人员一律由北广场进入施工现场,成功避免了施工人流和顾客人流的互相干扰。

为防止改造施工影响商场的广告视觉效果而导致商场客流减少,项目部在外立面盘扣脚手架外侧设置冲孔钢板网或不透尘阻燃安全网布,使施工面与外界完全隔离,外部悬挂改造前原广告板,保持了商场在改造施工期间的外立面装饰广告效果(见图3)。

此外,项目部还对临时用水用电、机电系统切换施工等方案进行了论证优化,有效保证了改造期商场的正常运营。整体装修竣工交付使用运行期间,商场业务基本正常,系统运行基本正常。最终,改造期间正常运营楼层的月销售额基本保持正常水平。

 

机能再造——全面升级换代

 

改造工作通过改造机电系统、植入科技元素,赋予了商场全新的机能。项目对运行了20余年的老旧设备进行了全面升级换代,为商场的安全、低碳运营及顾客更好的体验保驾护航。

提升购物体验。为了顺应当前电商业务迅速发展的潮流,商场引入了虚拟货架、Omni –到家服务、AR—O+体验站等元素,提升消费者实体店购物体验,并实现全渠道销售(见图4)。消费者步入商场,感受到的是柔和的灯光、舒适的温度、清洁的通风,生命的活力扑面而来。

 

立面改妆。通过对立面的改造,建筑的历史痕迹得以最大限度保留和传承。标志性的十二生肖拱门加入光影九州娱乐城营造“幻影光壁”,外立面被打造为亚洲最大的光电幕墙。经典元素在焕然一新的空间中,碰撞出浓烈的时尚气息。

空间生长。内部空间的改造,使得建筑本身被赋予新的生命力,公共体验、艺术形式、使用功能得到了多维度的生长。项目通过挖掘场地潜力,利用新置换出971m2的经营面积,以深厚的人文关怀为背景,为顾客提供了更加舒适、温馨的购物环境。

商场新增了盥洗室、母婴休息室、跨品牌公共试衣间,2,3,4楼中庭公共空间被整体打通,置换出近千平方米经营面积,将原先的1700个餐饮座位增加到2500个,商场零售比例从原先的75%降低到70%,餐饮娱乐、服务休闲等设施的比例从25%增加至30%(见图5,6)。

 

此外,项目完美改造了“沪上十大难驾驭车库”之一的八佰伴车库,将原来的180°大转角改造为3个90°转角,新增10%停车位,商场焕发出精致、优雅、大气的新生模样(见图7)。

 

硕果累累——旧貌换新颜

 

项目实施过程中引入了大量创新、优化的施工九州娱乐城,包括不停业专项改造九州娱乐城、不停业风险管控九州娱乐城、材料物流管理九州娱乐城、高效安全拆除和垃圾快速运输九州娱乐城、新型全封闭脚手架、保护墙面原位修复九州娱乐城、垃圾收集处理九州娱乐城等。伴随着改造项目的竣工,也形成了大量专利、论文,并综合形成了既有大型商场不停业运营时功能更新改造综合九州娱乐城,为今后同类九州娱乐场打下了坚实的九州娱乐城储备。

第一八佰伴整体改造是城市更新的经典案例(见图8)。这种对时代记忆的延续和包容,对城市精神的尊重和保护,对潮流理念和生活方式的糅合与再生,共同成就了上海这座城市不凡的魅力。

文/上海建工二建集团有限公司 郁凤兵 龙莉波 马跃强

 

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